بشأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الايجار الخاصة بها .

المادة () : بعد الاطلاع على المرسوم السلطاني رقم 26/75 بإصدار قانون تنظيم الجهاز الإداري للدولة وتعديلاته, وعلى القرارين السلطانيين رقم 4/73 ورقم 1/74 بتنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية, وبناء على ما تقتضيه المصلحة العامة. رسمنا بما هو آت

المادة () : عقد إيجار عقار مسكن/ محل تجاري/ محل صناعي إنه في يوم ............... الموافق / / 19م بين كل من: أولا: المؤجر (أو من ينوب عنه) ........................... جنسيته: ............. وعنوانه ............................... طرف أول ثانيا: المستأجر (أو من ينوب عنه) ........................ جنسيته: ............. وعنوانه ............................... طرف ثان وقد تم الاتفاق والتراضي بينهما على ما يأتي: البند الأول أجر الطرف الأول إلى الطرف الثاني القابل لذلك, العقار الكائن بمنطقة ................... اسم الشارع .............. المربع: ........................... رقم الزقاق ............... رقم المنطقة: ..................... رقم السكة ................ نوع استعمال الأرض: ............ رقم البناية ............... صك الملكية: رقم ......... بتاريخ .......... البند الثاني يسري العقد لمدة ......... تبدأ من ......... وتنتهي في ........... ولا يجوز للطرف الأول طلب إخلاء العقار إلا في الحالات وطبقا للشروط والإجراءات الواردة في المرسوم السلطاني رقم 6/89 في شأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها. البند الثالث يلتزم الطرف الثاني بأن يؤدي إلى الطرف الأول إيجاراً قدره ....... ريالا عمانيا (فقط مبلغ ........ ريالا عمانيا لا غير) يدفع مقدما في أول كل .......... (1) البند الرابع أ- يلتزم الطرف الأول باتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل هذا العقد لدى البلدية المختصة, كما يلتزم بسداد الرسوم المقررة, ويجوز للطرف الثاني اتخاذ إجراءات التسجيل وسداد الرسوم خصما من الإيجار. ب- يلتزم الطرف الثاني باتخاذ الإجراءات اللازمة لتسجيل العقد لدى البلدية المختصة, ويحق له خصم الرسوم التي يسددها من الإيجار. (تشطب الفقرة غير المنطبقة حسب اتفاق الطرفين) البند الخامس يلتزم الطرف الثاني بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه, وعوائد البلدية وخدمات المجاري وأية رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونا, اعتبارا من تاريخ استلام العقار حتى تاريخ إعادة تسليمه إلى الطرف الأول .. وذلك كله ما لم يتم الاتفاق كتابة على غير ذلك. البند السادس يلتزم الطرف الأول بإجراء الترميمات وأعمال الصيانة اللازمة لبقاء العقار صالحا لتحقيق الغرض المؤجر من أجله. البند السابع يلتزم الطرفان بعد إجراء أية تعديلات في العقار المؤجر أو إضافة أي بناء جديد طوال مدة سريان العقد إلا باتفاق كتابي بينهما, وبعد الحصول على الترخيص اللازم من البلدية. وذلك في الحالات التي تقضي الأنظمة المعمول بها بالحصول على تصريح أو إباحة لإجراء الأعمال. البند الثامن يلتزم الطرف الثاني بتسليم العقار إلى الطرف الأول عند انتهاء العقد. ويلتزم بإصلاح أي تلف في العقار نتيجة سوء الاستعمال. البند التاسع لا يجوز للطرف الثاني أن يحول هذا العقد إلى أية جهة أخرى, كما يحظر عليه أن يؤجر العقار من الباطن, إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من الطرف الأول. البند العاشر يجوز لكل من الطرفين طلب فسخ هذا العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته الواردة فيه. البند الحادي عشر يجوز إضافة بنود أخرى بما يتم الاتفاق عليه بين الطرفين بشرط ألا تتعارض مع الأحكام السابقة. البند الثاني عشر تسري أحكام المرسوم السلطاني رقم 6/89 في شأن تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية فيما لم يرد بشأنه نص خاص في هذا العقد. البند الثالث عشر حرر هذا العقد من أربع نسخ, وتم التوقيع عليها من الطرفين, وقد تسلم كل منهما نسخة منها للعمل بمقتضاها, وسلمت نسختان إلى البلدية المختصة. الطرف الأول الطرف الثاني ................ ................ بطاقة شخصية رقم: ........... بطاقة شخصية رقم: ........... جواز سفر رقم: ............... جواز سفر رقم: ............... خاص لاستعمال البلدية تم تحصيل الرسوم العقارية المقررة مقدارها ........... ريالا عمانيا (فقط مبلغ ............ ريالا عمانيا لا غير), بالإيصال رقم .......... بتاريخ ............. وذلك عن المدة من ............... إلى .................. المحصل التوقيع: .............. خاتم البلدية المختصة: يعتمد: (البلدية المختصة) سلمت نسخة لكل من: - المؤجر أو من ينوب عنه. - المستأجر أو من ينوب عنه. - البلدية المختصة (نسختان). (تنبيه) يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامه, عدم جواز الاعتداد به أمام أية جهة رسمية في السلطنة, بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر, ويجب اتخاذ إجراءات تسجيل العقود وسداد الرسوم المقررة بعد ذلك.

المادة (1) : في تطبيق هذه الأحكام يقصد بالكلمات والعبارات التالية المعنى الموضح قرين كل منها ما لم يقتض سياق النص خلاف ذلك: البلدية المختصة: البلدية التي يقع المحل المؤجر في دائرة اختصاصها. المؤجر: مالك المحل المؤجر أو وكيله المخول قانونا بإبرام عقد الإيجار. المستأجر: الشخص الطبيعي أو المعنوي المنتفع بالمحل المؤجر لغرض سكني أو تجاري أو مهني أو صناعي أو الخلف الذي تؤول إليه حقوق المستأجر وفقا لهذه الأحكام. المحل المؤجر: المسكن أو المحل التجاري أو الصناعي أو المهني وملحقاته المؤجرة وفق هذه الأحكام. الأجرة: قيمة إيجار المحل المؤجر المنصوص عليها في عقد الإيجار. عقد الإيجار: العقد المبرم بين المؤجر والمستأجر وفقا للمادتين (2) و(4) من هذه الأحكام.

المادة (1) : تسري الأحكام التالية على كل عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالمساكن أو المحال التجارية أو الصناعية لمدة معينة لقاء أجر معلوم.

المادة (1) : فيما عدا ما ينظمه قانون خاص يعمل بالأحكام المرافقة في تنظيم العلاقة بين ملاك ومستأجري المساكن والمحال التجارية والصناعية وتسجيل عقود الإيجار الخاصة بها.

المادة (2) : يلتزم المؤجر بأن يقوم بتسجيل العقد لدى البلدية المختصة طبقا للنموذج الذي يعد لهذا الغرض وذلك ما لم يتفق الطرفان على أن يقوم المستأجر بذلك. وفي جميع الأحوال يكون للمستأجر القيام بتسجيل العقد إذا لم يقم المؤجر بذلك خلال المدة المنصوص عليها في المادة رقم (4).

المادة (2) : في حالة عدم تنفيذ القرارات الصادرة من اللجان المشار إليها, يحال المخالف إلى المحكمة الجزائية المختصة, ويعاقب بالسجن لمدة لا تجاوز ستة أشهر وغرامة لا تجاوز ثلاثمائة ريال عماني أو بإحدى هاتين العقوبتين, مع إلزامه جبريا بتنفيذ القرار.

المادة (2) : تختص بالفصل في المنازعات التي تنشأ عن تطبيق أحكام هذا المرسوم لجان تشكل في البلديات لهذا الغرض, ويحدد قرار تشكيل اللجنة الإجراءات التي تتبع أمامها وقواعد التظلم من القرارات التي تصدرها.

المادة (3) : يُلغى القراران السلطانيان رقم 4/73 ورقم 1/74 المشار إليهما.

المادة (3) : يلتزم المؤجر بدفع الرسوم التي يصدر بتحديدها قرار من مجلس الوزراء أو من يفوضه. ويجوز للمستأجر سداد هذه الرسوم خصما من الإيجار. وذلك في الأحوال التي يقوم فيها بتسجيل العقد.

المادة (4) : يترتب على عدم تسجيل عقد الإيجار وسداد الرسوم المقررة خلال شهر من تاريخ إبرامه. عدم جواز الاعتداد بهذا العقد أمام أية جهة رسمية في السلطنة, بالإضافة إلى دفع غرامة مالية تعادل ثلاثة أضعاف الرسم المقرر, ويجب اتخاذ إجراءات تسجيل العقد ودفع الرسوم المقررة بعد ذلك.

المادة (4) : يُنشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية ويُعمل به اعتباراً من تاريخ نشره.

المادة (5) : لمجلس الوزراء - إذا اقتضت الضرورة - تشكيل لجنة لتنظيم الإيجارات يحدد اختصاصاتها وآلية عملها.

المادة (5) : لا يجوز للمستأجر أن يحول عقد الإيجار إلى أية جهة أخرى, كما يحظر عليه أن يؤجر المكان من الباطن إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من المؤجر.

المادة (6) : لا يجوز للمؤجر زيادة الأجرة إلا بعد انتهاء مدة العقد أو ثلاث سنوات إذا زادت مدة العقد عن ذلك غير أنه يجوز للمؤجر في أي وقت زيادة الأجرة إذا طلب المستأجر إجراء بعض التحسينات أو الإضافات في المكان المؤجر, وقام المؤجر بتنفيذها, وتتحدد الزيادة في جميع الحالات باتفاق الطرفين, وعند عدم الاتفاق يرفع الأمر إلى اللجنة المختصة في البلدية لتحديد الزيادة مراعية في ذلك الظروف الاقتصادية والاجتماعية. كما يراعى في حالة التحسينات أو الإضافات أن تتناسب الزيادة مع نوعية الأعمال الجديدة وتكلفتها.

المادة (6) : لا يجوز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المحل المؤجر قبل مضي أربع سنوات من تاريخ بدء عقد الإيجار إذا كان المحل مؤجرا لغرض سكني, وسبع سنوات إذا كان مؤجرا لغرض تجاري أو مهني أو صناعي, فإذا رغب المؤجر - بعد انقضاء المدة - في عدم تجديد العقد كان عليه إخطار المستأجر بذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.

المادة (6) : يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المتفق عليها بين طرفيه ويتجدد تلقائيا خلال المدة التي لا يجوز فيها للمؤجر طلب الإخلاء, ما لم يخطر المستأجر المؤجر كتابة رغبته في إخلاء المحل المؤجر وذلك قبل انتهاء مدة العقد بثلاثة أشهر على الأقل.

المادة (7) : أ- يلتزم الطرفان بعدم إجراء أية تعديلات في العقار المؤجر أو إضافة أي بناء جديد، أو إجراء أية تحسينات طوال مدة سريان العقد، إلا باتفاق كتابي بينهما، وبعد الحصول على الترخيص اللازم لذلك من البلدية، وذلك في الحالات التي تقتضي الأنظمة المعمول بها الحصول على ترخيص أو إباحة لإجراء الأعمال. ب- إذا قام المستأجر بعد موافقة المؤجر بهذه الأعمال، فإن المؤجر يلتزم بان يرد إلى المستأجر عند الإخلاء أقل القيمتين: ما أنفقه في هذه الأعمال أو ما زاد في قيمة العقار، وذلك ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك. ج- إذا قام المستأجر بهذه الأعمال دون علم المؤجر أو رغم معارضته، كان للمؤجر أن يطلب من المستأجر إزالتها مع أحقيته في طلب التعويض عن الضرر الذي قد يلحق العقار.

المادة (7) : يسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه. ويتجدد لمدة أو مدد أخرى مماثلة ما لم يعلن أحد الطرفين للطرف الآخر رغبته في إخلاء المكان المؤجر قبل انتهاء المدة السارية بثلاثة أشهر على الأقل أو بنصف مدة العقد إذا كانت أقل من ذلك, ولا يجوز للمؤجر - قبل انتهاء مدة الإيجار أو المدة الجديدة السارية - طلب إخلاء المكان المؤجر إلا في الأحوال التالية: أ- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المتفق عليها في المواعيد المقررة وفق شروط العقد خلال خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها, ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل الفصل في النزاع بأداء الأجرة المستحقة مع كافة ما تحمله المؤجر من مصروفات التقاضي, فإذا تكرر تأخر المستأجر في سداد الأجرة دون عذر مقبول جاز الحكم بالإخلاء. ب- إذا استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله في غير الغرض الذي استؤجر من أجله أو بطريقة ضارة بالمكان أو بالصحة العامة أو بطريقة مقلقة للراحة أو منافية للقوانين أو الآداب العامة. جـ- إذا أجر المستأجر المكان المؤجر أو تنازل عنه للغير دون إذن كتابي من المؤجر ويستثنى من ذلك المحال التجارية والصناعية فيجوز أن يكون التنازل عنها شاملا لعقد الإيجار. د- إذا احتاج إلى شغل المكان المؤجر بنفسه أو بزوجه أو بأولاده أو بوالديه ولم يكن لديه مكان آخر خال. وإذا تعددت عقاراته المؤجرة فله أن يختار منها ما يشاء ويمنح المستأجر مهلة ستة أشهر على الأقل للإخلاء. فإذا لم يشغل المؤجر المكان بغير عذر مقبول خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإخلاء, أو شغله لمدة تقل عن سنة, جاز الحكم للمستأجر بالعودة لشغل المكان أو بالتعويض. هـ- إذا قررت الجهة الإدارية المختصة الموافقة على هدم العقار لأنه أصبح آيلا للسقوط أو بناء على طلب المالك لإعادة بنائه, ولا يجوز طلب إخلاء العقار إلا بعد صدور الترخيص بالهدم أو البناء, ويمنح المستأجر مهلة للإخلاء قدرها ستة أشهر على الأقل بعد الترخيص بهدم العقار لإعادة بنائه, وتكون الأفضلية في استئجار العقار للمستأجر السابق.

المادة (7) : على المستأجر أن يؤدي الأجرة المنصوص عليها في عقد الإيجار خلال مدة لا تتجاوز خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقها مقابل إيصال يفيد الأداء ما لم يقتض الاتفاق خلاف ذلك, ويعتبر إيصال أداء الأجرة عن مدة معينة دليلا على أدائها عن المدد السابقة لها ما لم يثبت العكس, وإذا لم ينص في عقد الإيجار على تاريخ محدد لأداء الأجرة, تكون الأجرة مستحقة الأداء في بداية كل شهر مقدما, فإذا امتنع المؤجر عن استلام الأجرة أو لم يعين مكانا يتم فيه الأداء, جاز للمستأجر أن يودع الأجرة باسم المؤجر لدى أمانة المحكمة المختصة, ويعتبر إيصال الإيداع سندا لإبراء ذمة المستأجر من الأجرة بالقدر المودع, وعلى المستأجر وأمانة المحكمة المختصة إخطار المؤجر بالإيداع, ولا يجوز للمستأجر سحب ما أودعه إلا بموافقة المؤجر أو بإذن المحكمة المختصة.

المادة (7) : يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر خطيا في حالة أيلولة ملكية المحل المؤجر إلى شخص آخر, وفي هذه الحالة يجب على المستأجر أن يؤدي الأجرة إلى المالك الجديد اعتبارا من تاريخ تسجيل الملكية لدى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان. ولا يجوز للمالك الجديد المطالبة بزيادة الأجرة أو إنهاء عقد الإيجار إلا وفقا للأحكام المنصوص عليها في المواد السابقة, وتنتقل كافة الآثار القانونية للعقد إلى المالك الجديد.

المادة (8) : لا ينتهي الإيجار بوفاة المؤجر أو المستأجر ومع ذلك إذا توفي المستأجر جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد. ولو لم تنته مدته في الحالتين الآتيتين: أ- إذا أثبتوا أنه بسبب وفاة مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم أو أصبح الإيجار مجاوزاً حدود حاجتهم. ب- إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات تتعلق بشخصه.

المادة (9) : مع مراعاة ما ورد في المادة (8) لا ينتهي العقد بوفاة المستأجر أو تركه المكان المؤجر, ويستمر سريان العقد بالنسبة للزوجة والأولاد القصر والوالدين وكذلك يستمر العقد بالنسبة إلى الأقارب حتى الدرجة الثالثة ممن يقيمون إقامة دائمة مع المستأجر لمدة سنة على الأقل قبل الوفاة أو الترك.

المادة (9) : يلتزم المؤجر بتسليم المحل المؤجر صالحا لتحقيق الغرض المؤجر من أجله, وإذا لم يكن المحل المؤجر صالحا لذلك الغرض أن فشل المؤجر في تسليم المحل المؤجر, جاز للمستأجر أن يطلب من المحكمة المختصة, فسخ عقد الإيجار والحكم على المؤجر برد الأجرة المدفوعة.

المادة (10) : يلتزم المؤجر بإجراء الترميمات وأعمال الصيانة الضرورية لبقاء العقار صالحا لتحقيق الغرض المؤجر من أجله.

المادة (11) : يجب على المستأجر أن يقوم بالوفاء بالأجرة في المواعيد المتفق عليها.

المادة (12) : يلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والهاتف وعوائد البلدية وخدمات المجاري, وأية رسوم أخرى يلتزم بدفعها قانونا, اعتبارا من تاريخ تسلم العقار حتى تاريخ إعادة تسليمه إلى المؤجر في نهاية مدة العقد, وذلك كله ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.

المادة (13) : يلتزم المستأجر بتسليم المكان إلى المؤجر في نهاية العقد بالحالة التي تسلمه عليها, إلا ما يكون قد أصابه من هلاك أو تلف بسبب الاستعمال العادي أو لسبب لا يد له فيه. ويلتزم بإصلاح أي تلف في المكان المؤجر نتيجة سوء الاستعمال.

المادة (14) : يجوز لأي من الطرفين فسخ العقد إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته الواردة فيه.

المادة (15) : تنشأ دائرة للنظر في المنازعات الناشئة عن العلاقة الإيجارية بالمحكمة التي يقع المحل المؤجر في نطاق اختصاصها, وتكون أحكامها مشمولة بالنفاذ المعجل*. ـــــــــــــــــــــــ * مضافة بمقتضى البند "ثانيا" من التعديلات المرفقة بالمرسوم السلطاني رقم 72 لسنة 2008.

 التوقيع :  السلطان قابوس بن سعيد - سلطان عمان