بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر.

المادة () : نحن سلطان بن محمد القاسمي حاكم إمارة الشارقة بناء على ما تقتضيه المصلحة العامة، نقرر إصدار القانون التالي:-

المادة (1) : أ- يسمى هذا القانون (قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر رقم 92/77). ب- يعمل بهذا القانون اعتبارا من تاريخ صدوره.

المادة (2) : تسري أحكام هذا القانون على العقارات المؤجرة للسكنى أو لغرض تجاري أو صناعي أو المهن الحرة والواقعة ضمن حدود البلدية أو أية منطقة أخرى يقرر الحاكم من وقت إلى آخر تطبيق هذا القانون عليها. وتطبق أحكام هذا القانون على العلاقة الإيجارية ما بين المالك والمستأجر قبل صدوره والتي لم تنته مدتها، أو التي انتهت مدتها في الفترة الواقعة ما بين 77/5/25 وصدور هذا القانون، إذا كان المستأجر لا يزال يشغل المأجور. ويستثنى من أحكام هذا القانون:- 1- الأراضي الزراعية والمباني التابعة لها. 2- المساكن التي تقدمها الشركات أو المؤسسات التجارية أو الصناعية أو أصحاب الأبنية لسكن المستخدمين أو العمال والحراس أو النواطير.

المادة (3) : يكون للكلمات والعبارات الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها أدناه، إلا إذا دلت القرينة أو سياق النص على خلاف ذلك: الحاكم: سمو حاكم الإمارة أو من يقوم مقامه في حالة غيابه. الإمارة: إمارة الشارقة وملحقاتها. البلدية: البلدية الواقع العقار المؤجر ضمن دائرتها والمؤسسة بموجب قانون البلديات الساري المفعول في حينه. المجلس البلدي: مجلس البلدية طبقا لقانون البلديات الساري المفعول في حينه. الشخص: أي شخص طبيعي أو معنوي خاص أو عام. العقار: العقار بطبيعته أو العقار بالتخصيص. المالك: تشتمل لفظة "المالك" لغايات هذا القانون على ما يلي:- أ- الشخص الذي يملك العقار أو أية حصة شائعة فيه طبقا لأحكام قانون مكتب التسجيل العقاري الساري المفعول في حينه. ب- المتصرف بالعقار الحكومي طبقا لتعليمات منحة الأراضي الحكومية الساري المفعول في حينه. حـ- الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار أثناء مدة إيجاره. د- الذي يملك بموجب عقد إيجار حق تأجير العين المؤجرة له من للغير. هـ- ورثة المالك الشرعيين في حالة وفاته. وكيل المالك: الشخص الذي يحمل وكالة قانونية عن المالك ويشمل كذلك الوكيل العرفي. المستأجر: الشخص الذي يشغل العقار بطريق الإيجار من المالك، ويشمل ذلك الزوج أو الزوجة والأبوين والأولاد المقيمين معه، وأي شخص تنتقل إليه الإجارة بصورة قانونية من المستأجر الأصلي. المستأجر الفرعي: الشخص الذي يشغل بطريق الإيجار عقارا أو جزءا من عقار هو في إجارة شخص آخر. العين المؤجرة: هي محل الإجارة التي بمقتضى عقد الإيجار يمكن المالك المستأجر من الانتفاع بها. بدل الإيجار: البدل المتفق عليه ما بين المالك والمستأجر ويشمل كذلك أية زيادة على هذا البدل تقرر طبقا لأحكام هذا القانون. عقد الإيجار: العقد الخطي بين المالك والمستأجر والمسجل لدى البلدية والذي يلتزم المالك بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مدة معينة مقابل أجر معلوم. وتشمل عقود الإيجار الخطية والشفوية التي حصلت قبل صدور هذا القانون والتي تنطبق عليها أحكامه. الإخطار: الإخطار الخطي المرسل عن طريق كتاب العدل أو البريد المسجل.

المادة (4) : 1- يجب تسجيل عقد الإيجار التي تحصل بعد صدور هذا القانون في البلدية خلال خمسة عشر يوما من تاريخها ويمتنع على المحاكم والدوائر والمؤسسات الحكومية والأهلية النظر في أي أمر يتعلق بالعلاقة الإيجارية المذكورة ما لم يجرى تسجيل عقد الإيجار في البلدية. وأن التأخير عن التسجيل يوجب فرض غرامة على كل من المالك والمستأجر تصل في حدها الأقصى إلى واحد بالمائة (1%) من قيمة بدل الإيجار تحصل من قبل البلدية. 2- لا تفسخ الإجارة بسبب موت المالك أو المستأجر، وتستمر العلاقة الإيجارية بين ورثتهما الشرعيين طبقا لشروط عقد الإجارة الأصلي وأحكام هذا القانون. 3- إذا هلكت العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار هلاكا كليا انفسخ عقد الإيجار من تلقاء نفسه أما إذا كان الهلاك جزئيا وأصبحت العين المؤجرة في حالة غير صالحة للانتفاع، أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا، أو كان من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو يعملون لديه لخطر جسيم، ولم يكن للمستأجر يد في ذلك كله، جاز للمستأجر فسخ العقد. 4- يلتزم المالك بأن يسلم العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين، والإيجاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد. 5- يجوز للمالك زيادة عدد الوحدات في العين المؤجرة بالإضافة أو التعلية وله أن يسترد من المستأجر القسم الضروري لإقامة الإنشاءات الجديدة شريطة أن يتخذ كافة إجراءات الوقاية اللازمة لمنع وقوع الضرر على المستأجر أو الساكنين معه أو العاملين لديه أو على أموالهم الموجودة في العين المؤجرة، أما إذا ترتب على عمل المالك نقص فاحش في منفعة العين المؤجرة جاز للمستأجر فسخ العقد مع المطالبة بالتعويض إذا اقتضى ذلك. 6- يكون للمالك - ضمانا لبدل الإيجار - حق الامتياز على ما يكون موجودا في العين المؤجرة ومملوكا للمستأجر الأهلي أو الفرعي، وتستوفى هذه الحقوق بعد دين النفقة الشرعية والمبالغ المستحقة للحكومة. 7- يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة وباستعمالها على النحو المتفق عليه في عقد الإيجار وبحسب ما أعدت له ولا يجوز للمستأجر إحداث تغيير جسيم أو واضح في العين المؤجرة بدون إذن كتابي من المالك، والإيجاز للمالك مطالبته بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتضى. 8- يلتزم المستأجر ببدل عناية الشخص المعتاد في استعمال العين المؤجرة وفي المحافظة عليها. وهو مسئول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا عاديا ومألوفا. 9- يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التأجيرية التي يقضي بها العرف ما لم يكن هناك اتفاق بغير ذلك. 10- يجوز للمستأجر أن يجري على نفقته تحسينات بالعين المؤجرة كأشغال الزخرفة والديكور، ووضع أجهزة لتوصيل المياه والكهرباء والغاز والهاتف والتكييف وما في حكمها، إذا لم يكن في ذلك مخالفة للعرف والأصول المرعية أو تهديد لسلامة العقار أو متانة البناء وألا يزيل أي شيء ثبته في الجدار أو يترتب على إزالته إحداث ضرر. 11- يلتزم مستأجر الوفاء بالبدل في المواعيد المتفق عليها، فإذا لم يوجد اتفاق وجب الوفاء بالبدل في أول كل شهر. 12- الوفاء بالبدل المستحق في موعده، قرينة على الوفاء بالبدل عن المدد السابقة ما لم يثبت عكس ذلك. 13- وقوع الاستهلاك على العين المؤجرة يوجب فسخ الإجارة وإخلاء المستأجر وتسليم العقار إلى الجهة المستهلكة.

المادة (5) : لا يجوز للمالك أن يطلب - ولو عند انتهاء مدة الإيجار - إخلاء المستأجر للعين المؤجرة قبل انقضاء خمس سنوات على تأجيرها إلا لأحد الأسباب الآتية:- 1- إذا تخلف المستأجر عن إخطار المالك برغبته في الاستمرار بشغل العقار قبل شهرين على الأقل من تاريخ انتهاء الإجارة الأصلية أو أية إجارة استمرت طبقا لأحكام هذا القانون. 2- إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالبدل المستحق خلال خمسة عشر يوما من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه. وإذا امتنع المالك عن استلام البدل أو لم يعين مكانا محددا يتم الدفع فيه، فللمستأجر أن يودع البدل لدى المحكمة، ويعتبر ذلك وفاء بالبدل في الموعد المقرر، كما يعتبر إيصال الإيداع سندا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة البدل المستحق بالقدر المودع. وفي جميع الأحوال على المحكمة تبليغ المالك بهذا الإيداع، ولا يجوز للمودع سحب ما أودعه من مبالغ إلا بموافقة المالك أو اللجنة. 3- إذا لم يراعي المستأجر أي التزام فرضه عليه هذا القانون أو أي شرط من شروط عقد الإيجار التي لا تخالف أحكام هذا القانون وذلك خلال مدة عشرة أيام من تاريخ إخطاره من قبل المالك. 4- إذا لحق بالعين المؤجرة ضرر بالغ نتيجة فعل المستأجر المتعمد أو نتيجة إهماله الشديد في اتخاذ الحيطة أو الحذر أو تغاضيه أو سماحه للغير بإلحاق الضرر بالعين المؤجرة. 5- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح لآخرين باستعمالها لغاية غير شرعية أو بصورة يمكن أن تؤثر على الطابع الديني أو الأخلاقي أو تقاليد أهل الحي الواقع به العقار. 6- إذا أجر المستأجر العين المؤجرة أو قسما منها أو سمح بشغلها من قبل الغير دون موافقة خطية من المالك، وفي هذه الحالة يسري الحكم بالإخلاء أيضا على المستأجر الفرعي مع حفظ حقه بالتعويض من المستأجر الأصلي. 7- إذا ترك المستأجر العين المؤجرة بدون إشغال مدة سنة بدون انقطاع. أما إذا كان المتروك بدون إشغال يشكل وحدة مستقلة من وحدات العين المؤجرة، فلا تجوز التخلية إلا عن هذا الجزء فقط. 8- إذا أنشأ المستأجر بناء أو شغر له في منطقة البلدية بناء يملكه مناسبا ويمكن إشغاله لممارسة أعماله التجارية أو لسكناه - حسب متطلبات الحال - وذلك بدلا من العقار الذي يشغله بالإجارة. 9- إذا رغب المالك:- أ- في هدم العين المؤجرة بسبب كونها آيلة للسقوط أو بسبب قدمها الشديد. ب- في هدم العين المؤجرة وإقامة بناء جديد مكانها أو إجراء تغيير أو تعمير أساسي في العين المؤجرة أو في البناء الذي يؤلف جزءا من تلك العين على وجه يؤثر فيها أو في طابعها ويجب أن يكون هذا الهدم أو التغيير أو التعمير ضروريا أو مما ينسجم مع خطة التطوير والتنمية في الإمارة. ويشترط في الحالتين أعلاه:- 1- أن يستحصل المالك على الترخيص اللازم من البلدية سواء لإجراء الهدم أو لإجراء التغيير أو التعمير. 2- أن يبلغ المالك المستأجر إخطارا بالتخلية خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر من تاريخ حصوله على الترخيص من البلدية. 3- أن يشرع المالك بالبناء في مهلة ستة أشهر من تاريخ إخلاء آخر مستأجر وأن يتمه في مهلة لا تتجاوز الثلاث سنوات من تاريخ الشروع في العمل, ولا يحق له خلال مهلة الستة أشهر أن يؤجر العقار المسترد ولا أن يستعمله لسكنه الشخصي أو لتجارته أو صناعته الخاصة أو لما ماثل ذلك من الأعمال الخاصة. 10- إذا كان المالك:- أ- لا يشغل عقارا في منطقة البلدية الموجودة ضمنها العين المؤجرة ورغب في شغلها بنفسه أو بواسطة أحد أولاده البالغين. ب- يرغب في أن يشغل العين المؤجرة لغايات السكن هو أو أحد أولاده البالغين وذلك لضيق سكنه ويشترط في الحالتين أعلاه:- ا- إخطار المستأجر لتخلية العين المؤجرة خلال مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر. 2- أن يشغل المالك أو أحد أولاده البالغين فعليا العقار بعد تخليته من المستأجر ولمدة سنة بدون انقطاع. وإذا أخلى المستأجر العقار طبقا لما هو مذكور أعلاه، فعلى المالك - خلال شهرين من تاريخ التخلية - أن يقوم بتنفيذ ما طلب على أساسه التخلية. وإذا تخلف عن ذلك فيحق للمستأجر أن يطلب من المحكمة إعادته إلى العقار الذي أخلاه وتضمين المالك أي عطل وضرر أصاب المستأجر نتيجة التخلية.

المادة (6) : إذا استمر المستأجر بشغل العين المؤجرة بعد انتهاء مدة عقد الإيجار وبحكم هذا القانون فإن حكم العقد الأصلي وشروطه تعتبر سارية على هذا الإشغال بالقدر الذي يمكن انطباقها عليه ويشترط في ذلك: 1- يحق للمجلس البلدي بعد مرور سنتين على صدور هذا القانون أن يقرر فرض زيادة على الإيجارات في المناطق التي تشملها أحكامه وذلك من وقت إلى آخر وبالطريقة التي يراها مناسبة وبعد مراعاة جميع الظروف الاقتصادية المحيطة، وتلزم هذه الزيادة المستأجر للمدة المتبقية من الإيجار المذكور. 2- يسري التمديد المنصوص عليه أعلاه سنة فسنة لمصلحة المستأجر.

المادة (7) : إذا قام المالك بنفسه أو بواسطة غيره بعمل يقصد منه إزعاج المستأجر أو الضغط عليه لإخلاء العقار أو زيادة أجرته خلافا لأحكام هذا القانون سواء عن طريق حرمان المستأجر من التمتع الكامل بالعقار وخدماته التي يسمح له بها عقد الإيجار، أو عن طريق إتلاف أو أخذ أي شيء من الحاجيات التي كانت في العقار حين إيجاره، فعندئذ يحق للمستأجر أن يستدعى إلى المحكمة التي يحق لها - إذا ما تبين صحة الإدعاء - أن تطلب من المالك بإزالة المخالفة خلال المدة التي تحددها وفي حالة تخلفه أن تسمح للمستأجر بإزالتها على حساب المالك وأن يحسم مقدار ما صرفه في سبيل ذلك من بدل الإيجار.

المادة (8) : إذا ادعى المالك أمام قاضي التنفيذ في المحكمة المختصة بأن مستأجر العقار شخص غير مواطن وأن مدة إيجاره قد انتهت دون أن يتم تجديدها، وأنه ترك المأجور مغلقا دون أن يقوم بإجراءات تسليمه إليه، وأنه مجهول مكان الإقامة حاليا في الدولة - فإذا ما تأكد القاضي من توفر هذه البيانات في الطلب، فعليه أن يوجه إعلانا للمستأجر تعلق نسخة منه على مكان ظاهر من المأجور والأخرى ينشرها في إحدى الصحف المحلية على نفقة المالك للحضور أمامه لبيان الأسباب التي تمنعه من تسليم المأجور إلى مالكه خاليا من الشواغل وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ النشر. فإذا حضر المستأجر خلال الفترة من تاريخ الإعلان وحتى قبل تسليم المأجور إلى المالك وادعى بعدم أحقية المالك في تخليته من العقار على هذه الصورة عندها يوقف قاضي التنفيذ الإجراءات ويفهم المالك أن عليه مراجعة المحكمة المختصة لإقامة دعوى تخلية للعقار طبقا للإجراءات القانونية الاعتيادية. أما إذا انقضت المدة الممنوحة للمستأجر في الإعلان ولم يحضر فتقوم دائرة التنفيذ بفتح المأجور وجرد محتوياته - إن وجدت - وإيداعها أمانات المحكمة أو لدى شخص ثالث، ومن ثم تسليم العقار إلى مالكه وتنظيم محضر تفصيلي بذلك يوقعه ذوو الشأن وشاهدان على الأقل. إن تسليم العقار إلى مالكه على الصورة المذكورة أعلاه لا يؤثر على حق المستأجر في مطالبة المالك بالتعويضات عن الأضرار الناشئة إذا أثبت عدم صحة البيانات التي استند إليها المالك في طلب تسليمه العقار، وتعتبر الإجراءات أعلاه من أمور القضاء المستعجل وتتم دون أية رسوم قضائية.

المادة (9) : أ- يكون من اختصاص اللجنة النظر والفصل - على وجه الاستعجال - في جميع المنازعات بخصوص العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر والناتجة عن تطبيق أحكام هذا القانون. ب- على الطرف الذي لا يقبل بقرار اللجنة مراجعة المحكمة المختصة للمطالبة بحقه الذي يدعيه وذلك خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تبليغه قرار اللجنة، وإلا اعتبر القرار نهائيا وملزما وقابلا للتنفيذ أمام قاضي التنفيذ في المحكمة المدنية المختصة.

 التوقيع :  سلطان بن محمد القاسمي - حاكم إمارة الشارقة